• Martin Socha | Realitní makléř Pardubice

Lze koupit výhodně nemovitost v insolvenci? A je to bezpečné?

Když se řekne „nemovitost v insolvenci“, klienti se často začnou hroutit pod představou exekucí a domnělých rizik. Ačkoliv těmto pocitům rozumím, jsou zcela neopodstatněné. Ovšem něco za něco, jak si níže řekneme, samotná realizace obchodu obsahuje spoustu nástrah a vyžaduje dále nutnou znalost postupů, souvztažností a konkrétní problematiky.

Co je to insolvenční řízení?

V prvé řadě si dovolím podotknout, že pro naše účely nebudeme rozlišovat otázku způsobu vedení insolvenčního řízení, neboť způsob vedení insolvence je složitější (oddlužení fyzických osob, konkurzní řízení, nepatrný konkurz, moratorium) a pro naše účely, až ne tak podstatné. Insolvence je zvláštním druhem soudního řízení. Jeho cílem je vypořádat dlužníkovy závazky tak, aby došlo k co nejefektivnějšímu uspokojení věřitelů. Do insolvence se mohou dostat fyzické i právnické osoby, které mají věřitelů více a nachází se v úpadku (tj. dlouhodobé neschopnosti splácet). Insolvenční řízení může být zahájeno na návrh dlužníka nebo věřitele – jen při konkurzním řízení. Celé řízení dozoruje věcně a místu příslušný „insolvenční“ soud. V případě, že dlužník má nemovitost ve svém vlastnictví je jedním ze způsobů, jak vypořádat práva věřitelů je prodej/zpeněžení takové nemovitosti. O prodej nemovitosti se následně nestará vlastník samotný, nýbrž insolvenční správce. Ten je přímo vázány pokyny zajištěného věřitele a insolvenční soud zajišťuje dozorovací činnost.


Jaké jsou možnosti při koupi nemovitosti v insolvenci?

Způsob prodeje nemovitosti v insolvenci závisí zejména na postoji insolvenčního správce a v případě, že nemovitost je zajištěna zástavním právem – zástavou postup je přímo odvislí od pokynu zajištěného věřitele, kterému insolvenční správce podléhá a takovým pokynem je nadále i insolvenční správce vázán. Samotný pokyn zajištěného věřitele a jeho věcná správnost je natolik důležitý a směrodatný dokument, který může samotný prodej v insolvenčním řízení krásně znepříjemnit, neboť i katastr nemovitostí zkoumá obsah pokynu zajištěného věřitele. V případě, že na nemovitosti/tech ve vlastnictví dlužníka nevázne žádné zástavní právo, je rozhodování o způsobu zpeněžení na insolvenčním správci se souhlasem zástupce věřitelů. Insolvenční správce může zpeněžovat-prodávat striktně způsoby popsanými v insolvenčním zákoně, a to tedy prodejem v dražbě podle ustanovení Občanského soudního řádu, či z volné ruky – mimo dražbu, nebo veřejnou dražbou podle zvláštního právního předpisu (z.č.26/2000 Sb. o veřejných dražbách)