• Martin Socha | Realitní makléř Pardubice

Lze koupit výhodně nemovitost v insolvenci? A je to bezpečné?

Když se řekne „nemovitost v insolvenci“, klienti se často začnou hroutit pod představou exekucí a domnělých rizik. Ačkoliv těmto pocitům rozumím, jsou zcela neopodstatněné. Ovšem něco za něco, jak si níže řekneme, samotná realizace obchodu obsahuje spoustu nástrah a vyžaduje dále nutnou znalost postupů, souvztažností a konkrétní problematiky.

Co je to insolvenční řízení?

V prvé řadě si dovolím podotknout, že pro naše účely nebudeme rozlišovat otázku způsobu vedení insolvenčního řízení, neboť způsob vedení insolvence je složitější (oddlužení fyzických osob, konkurzní řízení, nepatrný konkurz, moratorium) a pro naše účely, až ne tak podstatné. Insolvence je zvláštním druhem soudního řízení. Jeho cílem je vypořádat dlužníkovy závazky tak, aby došlo k co nejefektivnějšímu uspokojení věřitelů. Do insolvence se mohou dostat fyzické i právnické osoby, které mají věřitelů více a nachází se v úpadku (tj. dlouhodobé neschopnosti splácet). Insolvenční řízení může být zahájeno na návrh dlužníka nebo věřitele – jen při konkurzním řízení. Celé řízení dozoruje věcně a místu příslušný „insolvenční“ soud. V případě, že dlužník má nemovitost ve svém vlastnictví je jedním ze způsobů, jak vypořádat práva věřitelů je prodej/zpeněžení takové nemovitosti. O prodej nemovitosti se následně nestará vlastník samotný, nýbrž insolvenční správce. Ten je přímo vázány pokyny zajištěného věřitele a insolvenční soud zajišťuje dozorovací činnost.


Jaké jsou možnosti při koupi nemovitosti v insolvenci?

Způsob prodeje nemovitosti v insolvenci závisí zejména na postoji insolvenčního správce a v případě, že nemovitost je zajištěna zástavním právem – zástavou postup je přímo odvislí od pokynu zajištěného věřitele, kterému insolvenční správce podléhá a takovým pokynem je nadále i insolvenční správce vázán. Samotný pokyn zajištěného věřitele a jeho věcná správnost je natolik důležitý a směrodatný dokument, který může samotný prodej v insolvenčním řízení krásně znepříjemnit, neboť i katastr nemovitostí zkoumá obsah pokynu zajištěného věřitele. V případě, že na nemovitosti/tech ve vlastnictví dlužníka nevázne žádné zástavní právo, je rozhodování o způsobu zpeněžení na insolvenčním správci se souhlasem zástupce věřitelů. Insolvenční správce může zpeněžovat-prodávat striktně způsoby popsanými v insolvenčním zákoně, a to tedy prodejem v dražbě podle ustanovení Občanského soudního řádu, či z volné ruky – mimo dražbu, nebo veřejnou dražbou podle zvláštního právního předpisu (z.č.26/2000 Sb. o veřejných dražbách)

Průběh koupě nemovitosti v insolvenci

Průběh koupě nemovitosti se dále odvíjí od samotného způsobu zpeněžení nemovitostí. V případě prodeje dražbou jsou aspekty a okolnosti plně souvislé a stejné, jako při prodeji nemovitosti v dražbě. Snad jen je nutné rozlišit způsob dražby, zda kupujete od správce dražbou dobrovolnou či probíhá dražební jednání ve smyslu ustanovení Občanského soudního řádku (většinou prostřednictvím exekutora). Tyto alternativy mají svá specifika a je nutné je znát, neboť se dále těmito řídí další okolnosti prodeje jako je popřípadě „úhrada kupní ceny“, „převzetí nemovitosti“ a v neposlední řadě vady na prodávané nemovitosti a možnosti uplatnění jejich reklamace.

Další možnou alternativou, jak jsme si popsali shora je zpeněžení mimo dražbu, a to na základě pokynu zajištěného věřitele. Insolvenční správce většinou pověří realitního specialistu, který je odpovědný za zpeněžení nemovitosti a jeho odměna se odvíjí od zákonem stanovené výše. Odměnu většinou hradí zajištěný věřitel a jde z kapes věřitelů.

Zájemce v tomto případě, musí být mnohem obezřetnější při prohlídkách a dalších jednáních, tak aby nekoupil zajíce v pytli či popřípadě nedostal součástí kupní ceny dáreček v podobě „naštvaného-zahořklého dlužníka“, který bude trvat na užívacích právech k zájemcem nabývané nemovitosti. Jak jsem uváděl výše, posouzení nastalé konkrétní situace vyžaduje skutečně znalosti, zkušenosti a míru jisté odbornosti.



Je nákup v insolvenci bezpečný?

Po právní stránce je nákup nemovitosti v insolvenci obvykle bezpečnější, a to prosím především z pohledu samotného přechodu vlastnického práva a jeho nedotknutelnosti.

Těžko může v budoucnu někdo tento prodej napadnout či rozporovat, pokud tedy vše probíhá transparentní a zákonnou cestou a Vy jako kupující si sami ohlídáte takové skutečnosti. Nejčastější chybou procesní bývá vada v pokynu zajištěného věřitele a zveřejňování dokumentů v insolvenčním rejstříku a tyto procesní vady mohou končit žalobou na neplatnost kupní smlouvy ze strany účastníků insolvenčního řízení (většinou věřitele) a žalobou podanou k insolvenčnímu soudu. Kupující se tak stává vedlejším účastníkem takového soudního jednání a musí dále obhajovat svůj již realizovaný nákup nemovitosti z insolvence. Opět musím znovu podotknout, že kupující se musí vyvarovat veškerých chyb a prodej z majetkové podstaty skutečně aktivně řídit.


Bezpečnost nákupu v insolvenci má, z pohledu samotného převzetí nemovitosti a její užívání, další aspekty rizik, která souvisí se samotným předáním nemovitosti, kdy na dlužníka (bývalého vlastníka) je nahlíženo jako na nájemníka, tedy v případě jeho neochoty Vám nemovitost předat a předat vyklizenou, narazíte na začátek strastiplných jednání a následných právních kroků k „vyklizení“ Vaší nemovitosti.

Další neznámou je reálný technický stav nemovitosti s tím, že prodávající nenese odpovědnost za skryté vady a nelze ani na toto pravidlo spoléhat, a to z důvodu času. Insolvenční řízení tu nebude stále a strana prodávající „zanikne“ ukončením insolvenčního řízení. Z výše uvedených důvodů, insolvenční správci a dále i jiné subjekty prodávají majetek tak jak leží a stojí. Této formulace je nutné se bránit za všech okolností, kdy jste na straně kupujícího, neboť si vytloukáte do jisté míry klín k řádné reklamaci vad, skrytích vad na nemovitosti, kterou kupujete.


Může být koupě nemovitosti v insolvenci výhodnou?

Koupě v insolvenci může a nemusí být finančně výhodná. Cenotvorba je podobná, jako když kupujete nemovitost běžnou cestou. Insolvenční správce má totiž povinnost dosáhnout co nejvyšší kupní ceny, aby tak uspokojil závazky věřitelů v maximální možné výši. Pokud pozorný čtenář zdravě vyhodnotil článek, uzavře otázku výhodnosti slovy „nejsem tak bohatý, abych mohl kupovat levné věci“ i když z pohledu investiční koupě lze tato slova brát na lehkou váhu.


Jak insolvenční správce stanovuje prodejní cenu?

Primárně správce vychází ze znaleckého posudku, který předkládá většinou dlužník. Dál je správce plně vázaný pokyny zajištěných věřitelů a souhlasného stanoviska dozorového insolvenčního soudu. Správce sám, participuje a snaží se nemovitost prodat pod místní cenovou hladinou, neboť s držbou a správou nemovitosti správce v čase jen nese náklady na nemovitost, ovšem na druhou stranu podléhá pokynu zajištěných věřitelů a těmito je vázán a tyto pokyny jsou většinou poháněny chtíčem a úmyslem uspokojit se z prodejní ceny-výtěžku zpeněžení co možná nejvyšší výši pohledávek zajištěných věřitelů.

Kupující je někdy nucený sám z vlastní iniciativy vyvolat jednání mezi správcem a věřiteli za účelem hledání cenového průsečíku, který bude vhodný a obhajitelný před všemi zúčastněnými.

Lze financovat nemovitost v insolvenci hypotékou?

Obecně Ano, lze. Ačkoliv se celý prodej příliš neliší od běžného prodeje, některé banky nejsou schopné (či spíše ochotné) koupi nemovitosti v insolvenci financovat. Za sebe mohu doporučit volbu zkušeného finančního poradce, který vše pomůže vykomunikovat. V konkrétních a drtivých případech zjistíte, že peněžní prostředky budete potřebovat již připravené před podpisem samotné kupní smlouvy, neboť správce ve většině případů žádají prokázání tkz. finanční připravenosti. Ve Standardním případu obchodu Vás správce vyzve k úhradě kupní ceny dokonce ještě před podpisem kupní smlouvy, tedy jestli jednat o formě hypotéku, zřejmě se budeme bavit o hypotéce se zástavou na jiné nemovitosti než té, která je předmětem převodu.


Závěrem naše REALITNÍ SPOLEČNOST se zabývá a umí řešit výkupy nemovitostí z insolvence od A do Z s tím, že Vy si vyhlídnete kýženou nemovitost a další necháte na nás, kdy využijeme našich odborných znalostí za účelem dosažení optimální kupní ceny při poměru zachování bezpečnosti celého obchodu. Nad rámce našeho know-how a znalostí z praxe dále umožňujeme i pomoc při financování, kdy vykoupíme nemovitost a dále prodáváme Vám na základě klasické hypotéky se zástavou na nemovitost, kterou kupujete.


Hledáte vhodnou nemovitost? Rád vám pomůže. Co všechno pro vás udělám, si přečtěte zde.