• Martin Socha | Realitní makléř Pardubice

Virtuální prohlídky prodeji nemovitosti často uškodí. Zjistěte proč

Realitní makléři stále hledají způsoby, jak připravit co nejatraktivnější prezentaci nemovitosti. Jedním z nich je i virtuální prohlídka. Z mého pohledu však přibližně v 95% prodeji nemovitosti nepomohou, ba naopak, uškodí.


Co je to virtuální prohlídka?

Virtuální prohlídka je interaktivní 3D prezentace prostoru. Diváci si pomocí ní mohou prohlédnout reálně nasnímané místnosti či venkovní prostory z pohodlí domova. U nás většina makléřů pro vytvoření virtuální prohlídky používá nástroj zvaný Matterport.


Videoprohlídka vs. virtuální prohlídka. Kde je rozdíl?

Zatímco 3D virtuální prohlídky mají za úkol detailně zdokumentovat celou nemovitost a nechat uživatele internetu nahlédnout téměř do každé skříně, při videoprohlídce makléř natáčí, jak prochází nemovitostí, a ukazuje pouze to nejhezčí. Zatímco virtuální prohlídka zastává funkci dokumentace nemovitosti, videoprohlídka chce nalákat a přitáhnout pozornost.


Zde je ukázka videoprohlídky.


Proč může virtuální prohlídka uškodit?

Osobně virtuální prohlídky vnímám spíše negativně. Jsem přesvědčen, že v 95 % prodeji nemovitosti nepomohou - ba naopak, prodeji za nejvyšší možnou cenu mohou i uškodit. Jedinému, komu pomáhají, jsou makléři samotní (jako náběrový argument a úspora času) a prodejcům Matterportu (skenu pro přípravu virtuální prohlídky).


A tady jsou důvody:


#1: Chybí zpětná vazba

Makléř ani prodávající se nedozví, co si potenciální zájemci myslí o prodávané nemovitosti. To pak značně komplikuje nastavení správné prodejní strategie - zacílení, zda je cena příliš nízká či vysoká aj.


#2: Prodražení provize

Příprava virtuální prohlídky něco stojí. To se musí zákonitě promítnout ve výši provize. A šikovný makléř si opravdu řekne o vysokou provizi, která ale nemá opodstatnění v přínosu virtuální prohlídky, což prodávajícímu ale nedojde.


#3: Více zájemců může zvýšit cenu. To zde odpadá

Většina zájemců na skutečnou prohlídku nikdy nedorazí, protože mají pocit, že prostřednictvím virtuální prohlídky obsáhli vše. Odpadá zde psychologický efekt, že je o nemovitost velký zájem, přičemž množství nabídek pak mnohdy zvedne cenu.


#4: Virtuální prohlídky mají primárně nalákat prodávající, nikoliv prodávat

Makléři je používají zejména jako líbivý náběrový (náborový) argument. Prodávající obvykle ve virtuální prohlídce vidí něco “wow”, co ostatní nedělají, a slibují si od ní, že jim pomůže získat za jejich nemovitost více peněz. Důkazem je i to, že prodejci Matterportu prezentují své technologie spíše jako náběrový nástroj, jak získat nové zakázky. Prodávající je tedy někdy mylně ovlivněn, že virtuální prohlídka mu zajistí rychlí prodej, a ještě za nejvyšší možnou cenu.


#5: Kupující nemá šanci oslovit okolí

Na skutečné prohlídce zájemce často zaujmou i jiné věci, než jen nemovitost samotná - například lokalita, příjemní sousedi či atmosféra, která z nemovitosti vyzařuje.


#6: Makléř nemůže zájemci osobně vysvětlit benefity

Každý klient je jiný a na nemovitosti ocení něco jiného. Makléř by vždy měl být tak trochu psychologem a se zájemcem probrat, co je rozhodujícím faktorem pro výběr jeho bydlení. Na základě toho jej může upozornit na výhody, které má nemovitost právě pro něho.


#7: Makléř ušetří čas

Virtuální prohlídky mohou být velkým pomocníkem každého makléře, který má v nabídce velké množství nemovitostí. To ale není cílem prodávajících, kteří makléři svěřili prodej na starost. Makléři virtuální prohlídka šetří jeho čas, jelikož nerealizuje prohlídky se zájemci.


#8: Ztráta soukromí

O své soukromí mohou přijít zejména ti prodávající, kteří v nemovitosti ještě bydlí. Kdekdo si bude moci prohlédnout každý obrázek, který visí na stěně.


Cílem inzerce je vzbudit zvědavost. Nikoliv dokumentovat nemovitost

Zájemce má dorazit na prohlídku plný emocí a očekávání, “co přijde”. Prodejní inzerát by proto měl být přitažlivou reklamou, nikoliv podrobnou dokumentací nemovitosti. Proto mi nepřijde vhodné dávat do inzerátu úplně vše - fotografie, půdorys, videoprohlídku a virtuální prohlídku.


Kdy se virtuální prohlídka vyplatí?

Subjektivně bych řekl, že se virtuální prohlídka vyplatí přibližně pouze u 5 % nemovitostí na prodej. Jedná se zejména o atypické nemovitosti, které čekají na zahraniční klientelu, nebo o nemovitosti k celkové rekonstrukci. U těch si může zájemce ještě před návštěvou udělat obrázek o tom, na kolik rekonstrukce přibližně vyjde.


Proč si mohu dovolit pracovat za nízkou provizi?

Nastala nové éra, kdy makléři mívají ve zvyku přenechat většinu své práce na specialistech. Zvlášť si objednají kameramana, fotografa či designéra (homestagera). Tím se minimalizuje přidaná hodnota makléře a prodražuje se jejich provize. Já všechny tyto specializace zastanu sám. V těchto oblastech se navíc neustále vzdělávám. To je také důvodem, proč svým klientům mohu nabídnout prvotřídní služby za nízkou provizi.

Přemýšlíte o prodeji nemovitosti? Rád vám s ním pomohu. Zavolejte mi ještě dnes!